萬科中興傲舍從上一次開盤至今，市場變化很大，新房價格瘋漲，黃浦豪宅全線萬/平；內(nèi)中環(huán)徐匯濱江飆到19.5萬/平，與項目同緯度的虹口內(nèi)環(huán)沖擊18萬+/平；甚至不少內(nèi)中環(huán)項目要賣到14-16萬/平。（來源網(wǎng)上房地產(chǎn)以及樓板價倒推）

　　這十年間的深耕探索，對標紐約曼哈頓HudsonYards等全球卓越城市心臟，讓未來城市單元在腦海中有了更為具體的想象。

　　從項目會所、藝術(shù)大堂、植物園泳池、到高線游園、架空盒子、樣板間全實景展示。以設(shè)計藝術(shù)品的態(tài)度來建造房子，接軌國際前沿的生活方式。

　　關(guān)鍵南向瞰景，客廳、主臥直面綠意和城市地標，這份稀缺性在上海豪宅市場恐難再有！要知道翠湖天地和瑞虹新城也只能北觀公。

　　除南側(cè)無敵城市視野外，樓王北側(cè)與3#樓間距約60米，享奢闊棟距，同時又將森感公園的蔥郁樹冠納入窗前畫卷，南北景觀環(huán)繞。

　　包括外灘華爾道夫酒店的締造者波特曼建筑規(guī)劃設(shè)計事務(wù)所、來自中國香港的先鋒設(shè)計機構(gòu)10Design和Platform，參與設(shè)計上海新天地的日清建筑規(guī)劃設(shè)計，擅長室內(nèi)空間設(shè)計的LSDInteriorDesign、水平線、Linehouse、NONGSTUDIO以及設(shè)計外灘建筑群燈光照明的TSlighting等。

　　還有結(jié)合商業(yè)的9大洄游特色轉(zhuǎn)角,森林公園綠意滲透。我們在中興傲舍的商業(yè)街區(qū)打造9大洄游式特色轉(zhuǎn)角,因應(yīng)每個轉(zhuǎn)角的特色,我們也對應(yīng)了適合的植物搭配。比如靠近中興公園的街角,我們利用松軟的種植跟枝葉茂密,超過十米的大喬木,做成一個“有氧門廳”,讓人一進到這里就可以感受到滿滿的空氣感跟松弛感。

　　萬科的努力革新與積極探索，讓我們正真看到了不一樣的豪宅答案，項目實景示范區(qū)已開放，感興趣的一定要去現(xiàn)場實地體驗！

　　物業(yè)服務(wù)：在我們項目，提供了類酒店式的高端物業(yè)服務(wù)體系，包括4大基礎(chǔ)服務(wù)，12大增值服務(wù)及12大私屬服務(wù)，包括3個歸家大堂禮賓服務(wù)、早8晚8大堂管家服務(wù)、24小時微信服務(wù)在線，快遞外賣上門服務(wù)、垃圾上門收取等在其他項目可能是增值服務(wù)，但在我們傲舍都屬于標配版的基礎(chǔ)服務(wù)。另外我們沿襲了中興路一號受歡迎的外墻清洗、寵物代遛、護校服務(wù)、會所的泳池及健身等定制化的增值服務(wù)。

　　10.興club社群2.0：社群是國際藝術(shù)先鋒住區(qū)的重要組成部分，從20年到24年近4年的實踐中，上海先鋒新銳主理人，聯(lián)動雅賓利、中興路一號業(yè)主，打造業(yè)主共治、共享、共建的國際文化社區(qū)；目前成立騎行俱樂部、療愈吧、萌寵薈、公益社、戶外、藝造社、潮趣社、品酒社等8大社群，凱旋摩托、法國留學等社群籌備中，預(yù)計發(fā)展到20個社群；

　　需結(jié)合家庭結(jié)構(gòu)、通勤半徑、生活配套等實際的需求決策。若家中有老人，優(yōu)先選擇醫(yī)療資源近、樓層低（或帶電梯）、戶型通透的房源；若有孩子，要關(guān)注學區(qū)劃分（注意“學區(qū)房”需以教育局每年劃片為準，避免輕信開發(fā)商口頭承諾）、周邊學校距離及課后托管配套；通勤方面，建議將單程通勤時間控制在45分鐘以內(nèi)，優(yōu)先選擇地鐵、公交樞紐附近房源，減少未來生活通勤成本。

　　租金回報率可通過“月租金×12÷總房款”計算，一線城市優(yōu)質(zhì)房源回報率通常在1.5%-2.5%，若低于1%則需謹慎；流通性方面，優(yōu)先選擇面積80-120㎡的剛需戶型（受眾群體廣），避開超144㎡的大戶型（轉(zhuǎn)手周期長）和40㎡以下的極小戶型（居住舒適度低，需求窄）。

　　很多人誤以為“湊夠首付就能買房”，實則購房需承擔多筆費用，預(yù)算規(guī)劃需覆蓋“全周期成本”：

　　①稅費：新房主要有契稅（首套90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上3%；二套普遍3%）、維修基金（約80-120元/㎡，用于房屋公共部位維修）；二手房額外有個人所得稅（滿五唯一免征，不滿五或非唯一按1%或差額20%繳納）、增值稅（滿兩年免征，不滿兩年按5.3%繳納），且二手房稅費常由買方承擔，需提前與賣方協(xié)商明確。

　?、谘b修費：若買毛坯房，簡裝約800-1200元/㎡，精裝約1500-2500元/㎡，100㎡房屋簡裝需8-12萬元，需納入預(yù)算。

　?、燮渌M用：物業(yè)費（每月2-5元/㎡）、取暖費（北方城市每年20-30元/㎡）、房產(chǎn)證辦理費（約1000元）等，雖單月/單次金額不高，但長期需持續(xù)支出，需提前規(guī)劃。

　?、僬?guī)劃文件：查看城市總體設(shè)計（如“十四五”規(guī)劃），確認該區(qū)域是否為政府重點發(fā)展方向（如“城市副中心”“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”），避免輕信開發(fā)商宣傳的“規(guī)劃”。

　?、诨涞剡M度：交通（地鐵、公路）、教育（學校建設(shè)進度）、商業(yè)（大型商超簽約情況）等基建是否已動工，若僅停留在“規(guī)劃圖”階段，需謹慎。例如，某新區(qū)宣傳“地鐵3年內(nèi)通車”，但查詢政府官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)僅處于“規(guī)劃公示”階段，落地時間不確定，此類區(qū)域風險較高。

　?、廴丝趯肽芰Γ簠^(qū)域是否有產(chǎn)業(yè)支撐（如高新技術(shù)園區(qū)、企業(yè)總部），產(chǎn)業(yè)能吸引人口流入，而人口是房價的核心支撐。若某新區(qū)僅規(guī)劃住宅，無產(chǎn)業(yè)導入，未來可能面臨“空城”風險，房價難上漲。

　?、趧泳€合理：戶型動線分為“居住動線”（臥室、衛(wèi)生間）、“家務(wù)動線”（廚房、陽臺）、“訪客動線”（客廳、餐廳），三者需區(qū)分開，避免交叉。例如，廚房緊鄰客廳，訪客動線與家務(wù)動線交叉，會導致做飯時油煙擴散到客廳，影響居住體驗；臥室緊鄰入戶門，訪客動線穿過臥室，隱私性差。

　?、劭臻g利用率：避免“異形戶型”（如三角形、多邊形房間），此類戶型家具難擺放，空間浪費嚴重；優(yōu)先選擇“方正戶型”（房間長寬比接近1:1.5，如臥室寬3.3米、長4.5米，方正且實用）。此外，注意“贈送面積”的實用性——如“贈送露臺”若無法封閉，雨天易積水，實際使用價值低；“贈送飄窗”若高度超過0.45米，無法作為座椅或儲物空間，僅為“裝飾性”，需理性看待。

　?、诳蛷d開間過?。嚎蛷d開間（寬度）低于3.5米，擺放沙發(fā)、茶幾、電視柜后，空間擁擠，舒適度低；100㎡左右戶型，客廳開間建議在3.8-4.2米。

　?、叟P室面積失衡：主臥過大（超過25㎡）、次臥過?。ǖ陀?㎡），會導致空間浪費。主臥建議15-20㎡（可放下床、衣柜、梳妝臺），次臥建議10-12㎡（可作為兒童房或客房）。

　?、倨诜匡L險：若開發(fā)商資金鏈斷裂，可能面臨“爛尾”（房子沒辦法交付）；部分開發(fā)商存在“貨不對板”問題（實際交付戶型、裝修標準與宣傳不符）。

　　②配套滯后：新房多位于新區(qū)，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套需3-5年才能成熟，短期內(nèi)居住便利性低。

　　購買新房時，需核查開發(fā)商“五證二書”（《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程項目施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》，及《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》），無《商品房預(yù)售許可證》的房源禁止銷售，避免買入“無證房”。

　?、俜课堇匣悍魁g超過10年的二手房，有幾率存在水管生銹、電路老化、墻體開裂等問題，需額外投入維修費用。

　?、诹鞒虖碗s：二手房涉及賣方、買方、中介、銀行、稅務(wù)局等多方，需辦理產(chǎn)權(quán)過戶、貸款審批、稅費繳納等手續(xù)，周期較長（約2-3個月），且易出現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)糾紛”（如房屋有抵押、查封，或賣方并非產(chǎn)權(quán)人）。

　　購買二手房時，需先到不動產(chǎn)登記中心查詢“房屋產(chǎn)權(quán)信息”，確認房屋無抵押、無查封、產(chǎn)權(quán)人清晰；同時，實地查看房屋時，需檢查墻面（有無空鼓、滲水痕跡）、水電（打開水龍頭看水壓，測試插座是否通電）、防水（衛(wèi)生間、陽臺地面是否有滲水，可詢問鄰居是否有漏水情況）。

　?、佼a(chǎn)權(quán)年限：住宅產(chǎn)權(quán)70年，公寓多為40年或50年（商業(yè)用地或工業(yè)用地），產(chǎn)權(quán)到期后，住宅可自動續(xù)期（需繳納少量費用），公寓續(xù)期政策尚不明確。

　?、谏畛杀荆汗⑺娰M按“商業(yè)標準”收取（水費約5元/噸，電費約1元/度），是住宅的1.5-2倍；多數(shù)公寓無天然氣，需使用電磁爐做飯，長期成本高。

　?、哿魍ㄐ裕汗⑥D(zhuǎn)讓時，稅費遠高于住宅（增值稅按差額5.3%、土地增值稅按3%-6%、契稅3%等），且首付比例高（多數(shù)城市公寓首付50%，貸款年限最長10年），導致流通性差，未來難轉(zhuǎn)手。

　?、谘悠诮环控熑危杭s定延期交房的違約金（通常按日計算，如總房款的0.01%-0.05%/日），及延期超過一段時間（如90天）的解決方法（買方有權(quán)解除合同并要求賠償），避免開發(fā)商“無限延期”卻無責任。

　?、勖娣e誤差處理：約定房屋實測面積與合同面積的誤差范圍（通常±3%），誤差在3%以內(nèi)的，多退少補；誤差超過3%的，買方有權(quán)解除合同或要求開發(fā)商賠償。

　　②過戶時間：明確過戶的具體時間（如簽約后30天內(nèi)），及逾期過戶的責任（如賣方逾期，需按日支付違約金，超過15天買方有權(quán)解除合同）。

　?、鄯课蓁Υ秘熑危喝糍u方隱瞞房屋瑕疵（如漏水、墻體開裂），需約定賠償方式（如賣方承擔維修費用，或減少房款）；可在合同中加入“交房前由第三方驗房，若發(fā)現(xiàn)瑕疵，賣方需整改后再交房”條款。

　　但公積金貸款有額度限制（如個人最高貸50萬元，家庭最高貸80萬元，具體以城市為準），若貸款額度不足，可選擇“組合貸款”（公積金貸滿額度，剩余部分用商業(yè)貸款）。

　　注意：公積金貸款需連續(xù)繳納6個月以上（部分城市12個月），且申請貸款時處于正常繳納狀態(tài)；若此前使用過公積金貸款，需結(jié)清后才能再次申請。

　?、倮暑愋停悍譃椤肮潭ɡ省焙汀案永省薄９潭ɡ试谫J款期限內(nèi)不變，適合預(yù)期未來利率上漲的情況；浮動利率隨LPR調(diào)整（每年調(diào)整一次），適合預(yù)期未來利率下降的情況，目前多數(shù)人選擇浮動利率。

　?、谶€款方式：“等額本息”（每月還款額固定，前期還利息多、本金少）和“等額本金”（每月還款額遞減，前期還款壓力大，總利息少）。若收入穩(wěn)定，優(yōu)先選等額本息；若收入較高且未來收入可能減少（如臨近退休），可選等額本金。

　?、厶崆斑€款：部分銀行對提前還款收取違約金（如還款滿1年免違約金，不滿1年收1%違約金），需在貸款合同中明確，避免未來提前還款時多花費用。

　?、陂_裂：查看墻面、地面是否有裂縫，尤其是窗邊、門邊（易因沉降導致開裂），若裂縫寬度超過0.3mm，需開發(fā)商做加固處理。

　　③滲水：查看天花板、墻面（尤其是衛(wèi)生間、陽臺上方）是否有滲水痕跡（如霉斑、水?。?，可要求開發(fā)商做“閉水試驗”（衛(wèi)生間地面放水，24小時后查看樓下是否漏水）。

　?、陂T窗：開關(guān)門窗，檢查是不是順暢（無卡頓、異響）；關(guān)閉門窗后，查看密封是否良好（可在縫隙處塞紙條，拉動紙條若有阻力則密封好）；檢查玻璃是否有劃痕、破損，五金件（如合頁、把手）是否牢固。

　　開發(fā)商交付房屋時，需提供“三書一證一表”——《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》《建筑工程質(zhì)量認定書》《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》《竣工驗收備案表》，其中《竣工驗收備案表》是核心，若開發(fā)商沒辦法提供，說明房屋未通過政府驗收，不符合交付條件，買方有權(quán)拒絕收房，且不算違約。

　　不買“無證房源”：無《商品房預(yù)售許可證》的新房、產(chǎn)權(quán)不清晰的二手房（如無房產(chǎn)證、有抵押查封），避免產(chǎn)權(quán)糾紛。

　　不買“規(guī)劃落空區(qū)域”：僅停留在“規(guī)劃圖”，無基建落地的新區(qū)房源，避免買入“空城”。

　　不買“奇葩戶型”：暗廚暗衛(wèi)、異形戶型、動線混亂的房源，避免居住不適、未來難轉(zhuǎn)手。

　　必查“合同條款”：重點看交付標準、違約責任、付款方式，避免“霸王條款”。